Аренда по предварительному договору. Правовой механизм заполнения арендаторами строящихся Торговых центров.

На сегодняшний день участники рынка недвижимости (аренды) девелоперы предлагают заключать договора по давно уже привычной, протоптанной дороге: предварительный договор (пока ТЦ не сдан в эксплуатацию), затем краткосрочный договор аренды (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) затем основной долгосрочный договор аренды(когда права арендодателя зарегистрированы и возможна регистрация договора). При этом возникает множество юридических вопросов, в числе которых остро стоят вопросы о возможности задатка (аванса) и о правомерности допуска ритейлеров для осуществления ремонта. Пленум Высшего арбитражного суда постановлением от 25.01.13 № 13 внес дополнения в постановление от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах применения правил ГК РФ о договоре аренды» . Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора. Согласно этому Постановлению имеются в виду ситуации, когда здание или помещение еще окончательно не построено либо у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь, но он обладает правом законного владения. Также в аренду могут быть переданы объекты, не приобретенные по сделке либо не созданные вообще. Как указал ВАС, девелопер, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передачи имущества ретейлеру во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на недвижимость именно в момент передачи имущества. Отсюда следует, что договор, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности (договор аренды будущей вещи) не является недействительным. В отличии от предварительных схем, такой договор изначально может включать все необходимые условия по передаче объекта торговому оператору и дальнейшей аренде.

В случае не исполнения обязательства по передачи вещи в аренду (например, в связи с тем что веще не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) девелопер обязан возместить ретейлеру убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том как рассчитывать и доказывать такие убытки остался открытым. Кроме того ВАС подчеркнул, что передача помещения арендатору до ввода здания в эксплуатацию, в частности для осуществления ремонтных и отделочных работ, не противоречит положениям Градостроительного кодекса.

ВАС указал на то, что аренда будущей вещи нивелирует риски, связанные с невозможностью легального получения задатков от ретейлеров (по предварительному договору их брать нельзя). Многие девелоперы за свою практику ни разу не обращались к этому виду обеспечения исполнения обязательств, так как возвращать задатки приходится в двойном размере (п.2 ст. 381 ГК РФ). Используемые в текущей практике договоры позволяют легально получить обеспечение в виде банковской гарантии или обеспечительного платежа.

Обобщая сказанное, хочется подчеркнуть, что появление альтернативы в сфере арендных отношений – это несомненно хорошо, однако она не настолько привлекательна чтобы практика свернула с накатанного пути.

(Нет голосов)

просмотров (4750) комментарии Ссылки на статью
в избранное